La société civile immobilière peut-elle se porter caution d'un prêt contracté par ses associés ?

Le plus souvent, l'un des intérêts de la constitution d'une SCI réside dans le fait que c'est la société qui va contracter un prêt pour acheter un bien immobilier, les associés étant simplement cautions et conservant ainsi leur propre capacité d'endettement. Mais il peut arriver que les associés contractent eux-mêmes les prêts afin de libérer leurs apports constituant le capital de la SCI, celle-ci disposant dès lors des fonds pour procéder à l'achat immobilier.

Dans une telle hypothèse, la banque demandera tout naturellement à la SCI de se porter caution des prêts contractés par les associés.

Par un récent arrêt, la Cour de cassation (Chambre commerciale, 2 novembre 2016) valide cette pratique : dans cette affaire, les emprunteurs associés contestaient la validité du cautionnement consenti par la SCI au motif que ledit cautionnement était contraire à l'objet social, et s'opposaient ainsi à la saisie du bien immobilier.

La Cour de cassation approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que "le cautionnement litigieux a permis à la SCI d'acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir les revenus tirés du bail commercial exploité par le débiteur cautionné ... et que sans ce cautionnement, elle n'aurait pu se doter ni d'immeubles, ni de revenus fonciers". Ainsi, le cautionnement litigieux n'était pas contraire à l'objet social, il en permettait justement la réalisation.

A l'évidence, ce genre de montage peut se combiner avec la création d'une SCI FORTERESSE, à la condition toutefois d'éviter le piège du cautionnement.

En l'espèce, l'arrêt ne dit rien sur les autres moyens de défense invoqués par les emprunteurs, mais la SCI avait certainement des arguments à faire valoir en sa qualité de caution, arguments que Maître BOUGEARD, avocat également en droit du cautionnement peut vous aider à faire valoir dans une telle situation.